我國的綠色建筑經(jīng)過了逾十年的發(fā)展，即將迎來一個加速普及的時期，這個時期的特征可以概括為：不僅大量新建綠色建筑，而且同步推行老建筑、老舊小區(qū)的綠色化改造；不僅著重于單個建筑的綠色化設計、建造和運營，而且轉向小區(qū)、社區(qū)，甚至整個城鎮(zhèn)的綠色建筑集群的設計、建設和管理；不僅追求建筑的節(jié)能、耐用、適用，而且追求綠色建筑的低室內(nèi)污染、超低能耗和生態(tài)景觀，即要從建筑的居住功能，轉向建筑的健康、美觀、更人性化。

這四個方面的轉型就意味著我國綠色建筑即將迎來快速并提質發(fā)展的新天地，這是每個行業(yè)人士都要把握的新機遇。為什么要強調老舊小區(qū)改造呢？中央城市工作會議提出了要進行“城市修補和生態(tài)修復”，并以此為手段解決老城區(qū)環(huán)境品質下降、空間秩序混亂等問題。因為在前30年快速發(fā)展的過程中，我國的城市規(guī)劃、建設、管理基本是粗放的，遺留了許許多多缺陷。但與傳統(tǒng)作法相區(qū)別的新思路是不必要再進行大拆大建，而是采取“城市修補”的辦法來消除隱患、改善人居環(huán)境，這符合綠色發(fā)展的大趨勢。

據(jù)不完全估算，我國城市有近四百億平方米的既有建筑，大約有二分之一必須進行各種各樣的修補改造。除了不少缺陷需要修補之外，還必須使這些建筑適合老年化時代的需求、符合綠色發(fā)展的要求。據(jù)粗略估算，上述改造能夠產(chǎn)生十多萬億的新投資需求，能迅速帶動眾多相關行業(yè)的消費和供給，形成新經(jīng)濟增長點、緩解經(jīng)濟下行壓力。而這些新投資需求在發(fā)改委傳統(tǒng)投資單子上是沒有的，完全是新的供給式的投資需求。

以綠色化改造和宜居為目標，以城市修補來替代傳統(tǒng)的大拆大建，對城市老舊小區(qū)推行有機更新，能夠大幅度節(jié)能減排。綠色化改造能夠使百姓的生活更美好，使城市更美麗、更宜居、發(fā)展更可持續(xù)，這是我們最終的出發(fā)點。

可把老舊小區(qū)綠色改造項目分成兩類，第一類是必須要進行改造的項目，稱之為：必備項目。第二類就是居民可以選擇進行改造的項目，稱之為：拓展項目。

二、老舊小區(qū)改造拓展項目

第一項拓展項目，社區(qū)綠化和建筑外墻的綠化。

對比同一個地點拍的這兩張照片，一張是紅外照，一張是普通照，在綠樹較為密集的地點，紅外圖上紅色斑塊明顯少些，說明此處環(huán)境溫度較低。綠樹比較稀疏的地方，相應的地表溫度就較高，可相差8度左右甚至更高的溫差。可以想象一下，8度的地表溫差對空調使用的影響有多大？簡單的小區(qū)綠化對節(jié)能減排效果影響巨大，這說明完全可以通過花草喬木合理搭配、以喬為主進行小區(qū)綠化，最低成本地消除熱島效應。

我國許多城市里居民都喜歡栽種高大的喬木，按照我國文化傳統(tǒng)住宅附近的喬木最好是落葉的，能產(chǎn)生四季變化的景觀和冬暖夏涼的效果，而且可以產(chǎn)生碳中和效應。除此以外，每棵大樹每年吸附灰塵達到一百公斤左右，有利于減少霧霾和增加生物多樣性。

第二項拓展項目，增加社區(qū)對外的通道。

前段時間網(wǎng)絡媒體對“推到封閉小區(qū)圍墻”炒得很熱，但很多老舊小區(qū)是由樓宇圍合而成、其實是無墻可推。比如說屬典型老舊小區(qū)的建設部大院，每一邊長約六百米，只有一個出入口。對建設部大院沒有圍墻可推怎么辦？合理化建議是通過整體合理設計，再增加三個步行、自行車或車輛出入口，通過對老舊小區(qū)增加出入口的改造，對方便居民出行、避災和增加消防車通道等都可以帶來明顯好處，使得小區(qū)周邊的交通毛細管更加通暢。以建設部大院來說，增加三個出入口就可以達成對外通道的增加和方便群眾出行，以及避災功能的改善。

第三項拓展項目，海綿社區(qū)整體設計改造。

這方面涉及的項目較多，如屋頂綠化加太陽能、對原有綠地通過不移栽樹木的情況改建成下凹式的滲水綠地、對原有小區(qū)道路改造成透水路面和停車場加裝滲水池收集雨水等，從而使地下水與地表水很好地溝通，起到既節(jié)約用水、下滲雨水、減少污染、又能美化社區(qū)環(huán)境的多重作用。

第四項拓展項目，統(tǒng)一加裝遮陽窗。

實踐證明，對住宅外墻窗戶的外遮陽改造節(jié)能效果非常好。我國大多數(shù)城市夏天都非常熱，不管是南方還是北方，夏天都有朝南、朝西向窗戶遮陽問題。從圖17所提供的數(shù)據(jù)來看，通過建筑外遮陽比用Low-E玻璃改造具有好得多的節(jié)能效果和性價比。一般來說，通過外遮陽的改造可達到節(jié)約空調能耗50%的效果。特別是炎熱地區(qū)加裝外遮陽，同時也增強了住宅防盜性能和建筑的美感。在北方地區(qū)特殊設計的外遮陽還可以起到保溫作用。

第五項拓展項目，廚房油煙集中過濾。

隨著我國對化工、發(fā)電、交通項目空氣污染的有效控制，十年以后或者不到十年的時間內(nèi)，居民廚房油煙對PM2.5的貢獻將日益突出，而且這種污染是就近排放的、對居民的健康影響不少。當前城市PM2.5污染主要的貢獻是燃煤和交通，但如果當燃煤和交通空氣污染得到有效控制以后，減少居民廚房油煙的緊迫性就會相應提高。

幾十年前蔣介石的夫人宋美齡曾經(jīng)居住在美國紐約，她的家族有三十多人，每天都因中國方式炒菜，經(jīng)常被鄰居投訴廚房油煙排放污染太大。國人的烹調方式帶來了對周邊以及相鄰地區(qū)PM2.5的貢獻，這是現(xiàn)實就近的空氣污染。對每幢住宅或食堂廚房的油煙機進行集中過濾處理，或統(tǒng)一安裝帶有濾芯的抽排油煙機，有利于我們攻克PM2.5最后一個“堡壘”。

第六項拓展項目，老舊樓宇空曠場地的綜合利用。

城市許多七八十年代的老舊小區(qū)比較空曠，空間利用率比較低，可以采取逐步改造的模式，適當增加建筑容積率（圖20）?？梢岳迷黾拥娜莘e率補償其他用戶損失，比如說消除裝電梯對底層居民的影響，或者用停車庫為裝了電梯的底層用戶損失進行補償。也可以利用新增加的樓宇面積來設置小區(qū)養(yǎng)生、養(yǎng)老和文體活動場所等。使得小區(qū)居民生活更綠色、環(huán)保、健康。

第七項拓展項目，美化社區(qū)。

社區(qū)不僅是一個居住的地方，當人們退出工作崗位的時候， 24小時都生活在社區(qū)，社區(qū)應當成為一個人們?nèi)怏w和靈魂都向往的地方，應該是詩意居住的場所。通過老舊小區(qū)美化、綠化，或歷史、文化的傳承或改造，增強社區(qū)居民的認同感、自豪感，使社區(qū)居民有一種家園般的歸屬感，塑造一種安定、舒適和賞心悅目的居住環(huán)境。如果城市小區(qū)的每一條小道都能夠綠草茵茵，每處都有繁華、多樣化的景觀、都能感受歷史文化的熏陶。我們就可以把自己的生活環(huán)境裝扮的更美，社區(qū)——這一基層的社會細胞就更加的穩(wěn)固、更有凝聚力、更有魅力。美麗中國建設，難點在城市。美麗城市建設，關鍵在社區(qū)。

第八項拓展項目，基于節(jié)能減排的綠色物業(yè)管理和智慧社區(qū)。

可通過推廣無線抄表、在線交費和每單元節(jié)水節(jié)能可視化和獎勵、建立社區(qū)內(nèi)專業(yè)技術人才志愿者服務網(wǎng)等等網(wǎng)絡化服務等措施，既可以人盡其才，又可以促使節(jié)能減排、便利民眾生活。將來養(yǎng)老、老年的護理和醫(yī)療都通過網(wǎng)絡來進行。由此可見，綠色物業(yè)管理是一個新興的巨大產(chǎn)業(yè)，中國城科會開發(fā)了綠色建筑標識在線評審系統(tǒng)，在線可以評審和進行申報，使社區(qū)綠色化改造變得簡單、廉價、方便民眾參與。

綠色建筑的普及通過可視化感知的手段，讓每幢綠色建筑每個居民單元的節(jié)能、節(jié)水效果和環(huán)境質量都可視化、數(shù)據(jù)化，這樣就可以激勵用戶節(jié)能節(jié)水的積極性而達到節(jié)約15%的效果。每個改造后的住戶都可成為網(wǎng)絡的一個節(jié)點，通過綠色建筑管理診斷網(wǎng)絡，可有效整合技術專家資源隨時對每個綠色建筑進行網(wǎng)上會診，使老舊小區(qū)綠色化改造發(fā)揮出節(jié)能減排最大的潛能，進一步促進小區(qū)“四節(jié)一環(huán)?！钡膶嵭?。通過大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、BIM及云平臺等新技術，可使得小區(qū)更加綠色、居民生活更適宜、便利。

三、小結

值得指出的是，城市老舊小區(qū)屬公共空間和公共品與私有空間和個人產(chǎn)權復雜交融的區(qū)域，無論是上述近十項“必要改造項目”，還是“拓展項目”的推行都會遭遇“眾口難調”而受阻。例如，無電梯的老舊住宅加裝電梯是件好事，但也是難事。不僅不同樓層的住戶對加裝電梯的需求不同，統(tǒng)一認識往往比較困難。同時，老舊住宅小區(qū)樓宇間距一般比較小，增設附加電梯也會多少影響周邊樓宇住戶的日照、通風、視線、停車、通行等諸多方面，容易產(chǎn)生鄰里糾紛。目前，國內(nèi)出臺加裝電梯政策的城市主要有三種共同決策類型：一是單元業(yè)主“全體簽字同意”制。但從實際實施情況來看，由于底層業(yè)主反對而導致“舉步艱難”。二是單元業(yè)主“三分之二簽字同意+公示”。廈門、福州、廣州采取了這種做法，這三個城市正是此項工作推進較好的城市。三是按幢的“三分之二業(yè)主簽字同意”制，目前，只有上海這樣規(guī)定，但實施進度也不理想。

浙江省新出臺的《意見》指出“加裝電梯的服務范圍內(nèi)產(chǎn)權所有人應當自主或委托社區(qū)組織主持，依照《物權法》第七十六條規(guī)定就加裝電梯方案和電梯維護管理等有關問題進行充分協(xié)商，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意并簽訂協(xié)議，同時妥善處理好住宅周邊相鄰關系”。

事實上不僅附加電梯安裝、而且增設立體停車庫、統(tǒng)一改裝外凸“防盜窗”、外墻粉刷、保溫改造、屋頂加裝太陽能光電光熱一體化設施、供熱計量和地下老舊管網(wǎng)改造等等都涉及多數(shù)人利益與少數(shù)人利益失調和沖突的問題，都需要“政府主導”加“群眾多數(shù)主體”加“利益補償”來協(xié)同推進。既不可草率一刀切政府說了算，也不可事事都得“全體業(yè)主簽字贊同方可實施”使綠色化改造難以啟動。

由此可見，在實施老舊小區(qū)綠色化改造全過程中要注重把握以下幾點：

一、對老舊小區(qū)的改造，可采用編制菜單式的整體項目規(guī)劃，規(guī)劃的編制過程應動員全體小區(qū)居民踴躍參與獻計獻策。自己的家園自己參與設計改造。國人歷來崇尚“眼見為實”，通過發(fā)揮老舊小區(qū)改造的示范效應，讓其它沒有改造的小區(qū)老百姓參觀學習，讓他們看到改造好了的小區(qū)能讓居民生活環(huán)境的實際變化。這樣就能極大地調動民眾支持和參與老舊小區(qū)綠色化改造的積極性。

二、老舊小區(qū)的綠色化改造意味著許多技術創(chuàng)新和體制改革，不少舊住宅和建筑的標準一般都不是針對小區(qū)的，這些標準不可能滿足于老舊小區(qū)的綠色化改造，要及時編制新的標準、符合新的需求，不是拘泥于某些不合時宜的舊標準、或受其約束。

三、要集成綠色技術的疊加效應，產(chǎn)生一加一等于二的整體效應，需要通過互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)進行綠色單元各方面調控，使各種分布式綠色設施協(xié)同工作，最大限度發(fā)揮綜合性節(jié)能減排效應。智能小區(qū)設計首先要滿足小區(qū)節(jié)能減排的要求，再疊加其他便民利民的信息化功能。

四、改造后的小區(qū)要及時建立、健全長效管理機制。小區(qū)改造前期就可采取PPP模式、物業(yè)管理創(chuàng)新模式。因為傳統(tǒng)小區(qū)物業(yè)管理只是負責清潔、綠化、保安，現(xiàn)在涉及到綠色、健康、節(jié)能減排許多新的技術和設施的營運，這些新科技、新設施都要進行精心的保養(yǎng)、維護和使用。這需要綠色物業(yè)管理模式的創(chuàng)新，這也意味著會形成一個巨大的綠色新產(chǎn)業(yè)。當?shù)卣畱凑諏俚毓芾淼脑瓌t，加強這方面的指導幫助，以期同步推進。

五、集中各級政府的節(jié)能減排各類補貼，加快推動老舊小區(qū)綠色化改造。我國約有住宅大維修基金五千多億躺在各地銀行賬上沒發(fā)揮作用。對受益面較小的改造項目如附加電梯、小型立體停車庫、戶用節(jié)水中水、節(jié)能器具等都可單獨采用集資采購或公積金支出補償?shù)确绞?。老舊小區(qū)綠色化改造需要各方面合力推進。老舊小區(qū)改造中政府推動力最為重要，此項改造可以產(chǎn)生巨大的二氧化碳減排的整體效應，也可以通過碳市場來部分補償。六、通過評定綠色舊宅和舊小區(qū)改造星級標準，使得居民對改造后的小區(qū)有更大的認同感、獲得感。十五萬億新投資領域也意味著綠色建筑供給側改革大有作為，使科技人員的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)精神有利于百姓生活質量的優(yōu)化和節(jié)能減排工作的有效推進有機結合。通過老舊小區(qū)改造的途徑來加快發(fā)展綠色建筑不僅是為了當代人們生活的更好，也為了下一代人在地球上用有限的資源過更加綠色、更加富足、更加幸福的生活。